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　　第三，二手房成交首超新房，一、二手房成交比值已缩至0.64：1左右

　　据“链家地产”根据北京市房地产交易管理网数据统计显示，2009年1-11月，新建商品住宅成交15.8万套左右，12月上半月成交10537套左右，预计12月份成交2万套左右，那么2009年全年新建商品住宅套数预计为17.8万套左右，与二手房27.6万套左右的成交量相比，比值在0.64：1左右，即每成交1套二手房，有0.64套新建商品住宅成交；每成交1套新建商品住宅，已有1.55套二手房成交。

　　而从各年新建商品住宅与二手房的成交比值来看（详见表1-3），呈现逐年下降的趋势，商品住宅与二手房的成交比值逐渐拉小，说明二手房的成交地位处于上升地位，当该比值小于1时，说明二手房的成交量已经超过新建商品住宅，处于成交主导地位。

　　未来，随着新建商品房供应面积的逐年下降，以及可售期房的大幅下降，部分新建商品房需求将转移到二手房市场中；再加上未来新建商品房供应集中郊区和远郊区的“外围化”特点，区域供需尤其是热点城区的供需矛盾将导致部分需求转向区域供应“多元化”的二手房市场。这样一来，部分需求从新建商品房抽离填补到二手房市场，“一降一升”的局势将让二手房成交领先新建商品住宅成为必然的常态。

　　第四，朝阳、海淀、丰台三“成交大户”区县成交比重下降2%左右，顺义、房山、门头沟、亦庄等“成交散户”远郊区县成交比重上涨3.48%

　　从09年北京15个区县二手房交易比重来看（具体参看上图1-4），朝阳、海淀、丰台三区县交易比重仍然是位列前三位的“成交大户”，占比分别为28.99%、12.51%、10.38%，总占比达到51.88%，占到二手房成交的一半以上；与此同时，成交比重也出现了小幅波动，与2008年相比变化幅度分别为下降0.33%、持平、下降1.62%。随着今年房产价格的快速上涨，朝阳、丰台房产本身的梯级划分已经逐渐拉近，区域同质化明显，部分购房需求迫于压力注意到房价较低的区域；而海淀区独有的教育资源和“学区房”则成为各区县购房需求的潜在引向需求，因此其成交格局和地位很难被撼动。预计未来随着价格继续高位上涨，三区县成交比重都会有小幅下降，但是鉴于其拥有庞大存量的基础，交易大户地位仍会得以保持。

　　而从东城、西城、崇文、宣武（即中心城区）的成交比重来看，则再一次呈下降趋势。2009年东城、西城、崇文、宣武的成交比重分别为2.45%、2.65%、2.39%、3.15%，相比2008年均出现了小幅下降，总占比为10.56%，相比2008年下降1%。未来无论是从中心城区自身价格较高、房源盘活难度较大的自身瓶颈来看，还是从城市建设和轨道交通并举繁荣了众多相对偏远的新兴区域角度来看，中心城区交易比重日益缩小将成为趋势。

　　另外一个各区县成交比重明显变化趋势就是，顺义、房山、门头沟、亦庄等远郊区县“成交散户”成交比重均呈上涨趋势，占比分别为5.41%、3.32%、2.98%、1.15%，总占比为12.86%，相比2008年上涨3.48%，这在成交比重涨幅上不可谓不大。而未来，这些区县几乎均有轨道通车的重大利好，这会进一步带动区域人气，使区域成交再次明显上涨。

　　因此，在未来二手房发展中，各区县将表现出以朝阳、海淀、丰台为主导地位，但郊区县成交地位也将日益凸显的成交格局。

　　第五，成交面积变化：90-140平米交易比重逐渐缩小，140平米以上户型交易比重增大

　　据“链家地产”统计数据分析，2009年二手房成交面积档位交易比重总体来说变化不大（具体参见图1-5），主要是140平米以上交易比重略升，而90-140平米中间型面积档位交易比重略降，90平米以下交易比重基本维持不变。这主要是因为，“两端型”需求抵御风险的能力较强，预期较为坚定，购房意愿也就更强烈；但从各月的交易比重变化来看，短期波动相对较大。主要波动期出现在2-7月，表现在：2、3月份90平米以下成交比重上涨，这与累积刚性需求集中爆发、倾向性需求明显偏向中小户型有关；4-7月120（含）-140平米、140平米及以上户型成交比重开始逐渐上涨，这与改善型需求相对滞后的显现有关。