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　　为什么对北京来说，地段的好坏主要以距离市中心（天安门、故宫、中南海）的远近来衡量呢？这是因为，北京是一个典型的以政治中心为中心的单中心城市（把通州打造成副中心后，这一状况会有所改变，但不会从根本上改变）。对于上海、纽约等许多国际大都市来说，很难找出绝对的城市中心。但北京则不然，自从1405年明成祖迁都北京以来，北京600多年来始终是以紫禁城（1949年后换成了中南海）为中轴，由内向外成环状对称辐射的单中心城市。离天安门、故宫、中南海越近，土地的稀缺性就越强。

　　现在，北京城市的开发已到了五环、六环之外，有的位于四五环过去曾是村子的地方也比较繁荣、比较现代化了，交通也相当发达。如中关村、望京等等。但无论怎么发展，无论再过多少年，一环（也就是北京老皇城）内比二环内金贵、二环内比三环内金贵、三环内比四环内金贵的基本规律是不会更改的。

　　当然，北京还有个特点，距离市中心同样远近的地方，长安街以北比长安街以南金贵，这也是长期以来形成的现象。退一万步说，即便在遥远的未来，与学区相关的一切因素都灰飞烟灭了，一环内、二环内地段的稀缺性和珍贵性都会永远存在下去。前一阵那部获得雨果奖的著名中篇小说《北京折叠》，把北京分成了三个等级，有人认为这是部高度批判现实主义的小说，第一等级实际上就是二环以内政治色彩最浓、离权力中心最近的区域。

　　学区的重要性如何？2015年教改以来，学区的重要性迅速攀升，有时甚至已经超过地段，成了决定房价的第一位因素。这与中国父母对教育的高度重视密切相关，论望子成龙的程度、论对子女教育不惜代价投入的程度，中国父母在全世界都是绝无仅有的，有时得到了匪夷所思的地步。这也造就了有的地方同一地段的老破小学区房比非学区房的高档公寓价格高出70%-80%的怪现象。

　　当然，学区的重要性提升，在某种程度上也是一把双刃剑。特别对于那些地段不是那么理想的好学区来说，学区溢价因素越高，也就意味着泡沫成分越大，一旦学区政策发生明显变化，房价就很容易出现动摇。

　　学区会永远重要下去吗？这实际上也就是教育会不会实现均衡的问题。均衡是相对的，不均衡是绝对的。这一轮新教改肯定是在朝着教育资源均衡化的方向发展，但未来教育资源均衡化，主要体现在缩小实力较弱的普通学校同中上等学校之间的差距，至于那些牛校（主要是指牛中，因为应试教育语境下的小学阶段教育质量并没有实质性的差别，以后还要另文详细阐述）的优势则依然会长期显著存在，也就是说牛中和中等中学的差距依然会显著存在。简言之，教育均衡化的主要结果是提低，而不是把牛中拉低到一个平庸的水平。以西城四大金刚为例，可能再过十几二十年，四大金刚仍会存在，四中、实验的教主地位仍不会动摇。

　　因此综合起来，那些兼具地段优势和学区优势的二环内学区，是最具保值增值潜力的，是抗风险能力最强的。下面分东西城来说明。

　　就西城而言，西城地段最好的是西长安街学区、金融街学区、什刹海学区，学区最好的是金融街学区、什刹海学区、德胜学区，这其中金融街学区和什刹海学区是兼具最优地段和最优学区资源的。而金融街学区又有着西城最现代化的配套环境，这赋予了它西城龙头老大的地位。什刹海学区，地理位置同样优越（南半片属于北京老皇城也就是一环），学区资源同样优质，只是配套环境不如金融街现代化，因此综合起来仅次于金融街学区，目前看黄小、西什库等代表校的价格同金融街的差距还有些大，这主要是因为出房少，炒作因素少。

　　回归正常理性状态后，什刹海同金融街的价格差还会进一步缩小。西长安街学区的地理位置极其优越，甚至比金融街更优越，在这两年教改导致的学区因素凸显之前，灵境胡同、太仆寺街等核心地段的价格实际上是一直高于丰汇园等宏庙学区房的。但教改后西长安街学区相对平庸一些，缺乏出彩的学校，因此目前的价格基本反映了单纯的地段价值，学区溢价因素极少。

　　德胜则与西长安街相反，德胜的学区优质度也比较高，和金融街、什刹海同属西城第一梯队，但地段逊色不少，大部分位于二环外，有的甚至都出了三环，因此现在的价格有些虚高，主要是靠学区溢价因素维持的，同时也跟此前许多人的大肆炒作很有关系。此外，月坛、新街口、展览路等学区的地段和学区资源也都还不错，但相对来说逊色一筹。

　　就东城而言，东城地段最好的是景山—东华门学区和东朝建学区（前者是王府井一带，后者是金宝街一带，都是“东富西贵”中“东富”的代表），学区最好的是东朝建学区、和平里学区、安交学区（东朝建有点类似于金融街，有史家这样的牛小，有二中这样的全东城领头牛中，有直升二中分的新鲜小学；和平里有点类似德胜，教育资源最均衡，但地理位置太偏北，有的出了三环之外；安交学区有府学，有五中，也足够光彩夺目）。这其中东朝建学区是兼具最优地段和最优学区资源的。

　　由于东城的学区总体上不如西城，因此东城的学区房房价总体上也比西城低不少，这就是因学区因素造成的价值洼地。如果几年后东西城真的实现合并，因而中考不再相互锁区，东城的学区房房价就会有明显的补涨。当然，东西城合并毕竟还没有任何权威的消息来源加以证实。

　　三、二环内学区未来走势的展望

　　无论哪里的房子，房价的走势总体上是随大盘走的，二环内学区房也不例外。但二环内学区房抗跌的性能无疑是最好的。未来的十几年内，北京楼市的调控不会取消，但有时会收紧、有时会放宽，这都取决于经济总体运行状况和政治需要。

　　就大盘而言，未来十几年北京的楼市总体上会保持退一步、进三步的态势，调控收紧后抗风险能力差的区域就会立竿见影地跌一些，尔后又会恢复到比下跌前更高的地步，甚至可能出现报复性反弹。就二环内优质的学区房来说，一般的楼市调控可能基本不起作用，连退一步、进三步的现象都不会出现，而是会一直上涨，只不过涨幅有徐有疾。所以，那些最近买了学区房后担心站在山岗而惴惴不安的家长们，其实大可以放宽心。

　　当然，这一切都是有时间限度的。未来十几年后，到房价的拐点真正到来之时，大盘不再有上涨压力之时，二环内学区房也很难再一枝独秀，无限制地上涨下去。但不管怎么样，即便有朝一日真的出现大的经济危机、出现楼市的崩盘，北京二环内那些兼具地段优势和学区优势的学区房，可能也会是楼市崩盘的最佳避难所，有可能崩盘压根不会殃及，即便最终难逃被殃及的命运，也会是受崩盘影响最小的区域。